Kupno mieszkania od dewelopera to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Jej prawnym fundamentem jest umowa deweloperska. Dokument ten, choć powszechny, kryje w sobie wiele pułapek. Podpowiadamy, na co zwrócić szczególną uwagę, aby transakcja była bezpieczna.
Czym jest umowa deweloperska i kogo chroni ustawa?
Umowa deweloperska to kontrakt zawierany między nabywcą a deweloperem, najczęściej na etapie, gdy budowa dopiero się rozpoczyna lub jest w toku. Zobowiązuje ona dewelopera do wybudowania i przeniesienia na Ciebie własności nieruchomości, a Ciebie do zapłaty ustalonej ceny.
Od 2022 roku interesy nabywców chroni Ustawa o ochronie praw nabywcy oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Dzięki niej deweloperzy nie mają już pełnej dowolności w kształtowaniu postanowień umowy.
Co musi zawierać każda umowa deweloperska?
Zgodnie z ustawą, każda umowa musi precyzyjnie określać m.in.:
- Strony umowy, miejsce i datę jej zawarcia.
- Cenę nieruchomości.
- Informacje o nieruchomości, jej położeniu i istotnych cechach, np. przeznaczenie terenu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.
- Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych.
- Termin przeniesienia prawa własności.
- Warunki odstąpienia od umowy.
Kluczowe załączniki – prospekt informacyjny i standard wykończenia
Sama umowa to nie wszystko! Deweloper ma obowiązek dołączyć do niej prospekt informacyjny. To kopalnia wiedzy o inwestycji, jej stanie prawnym i technicznym. Dokładną treść prospektu określa załącznik do ustawy.
Do prospektu z kolei muszą być dołączone:
- Rzut kondygnacji z zaznaczonym lokalem.
- Rzut lokalu z układem pomieszczeń.
- Standard wykończenia, czyli szczegółowy opis materiałów i technologii, jakich deweloper użyje do budowy (np. rodzaj okien, drzwi, tynków).
Checklista: Co powinna zawierać umowa deweloperska?
Zanim złożysz podpis, zweryfikuj kilka kluczowych kwestii. Oto Twoja checklista:
- Reprezentacja dewelopera: Sprawdź odpis z KRS firmy. Jeśli umowę podpisuje pełnomocnik, poproś o wgląd do pełnomocnictwa.
- Księga wieczysta: Upewnij się, że stan prawny gruntu (np. brak obciążeń hipotecznych na rzecz innych podmiotów) zgadza się z deklaracjami dewelopera.
- Warunki odstąpienia od umowy: Dokładnie przeczytaj, w jakich sytuacjach i na jakich zasadach możesz zrezygnować z zakupu nieruchomości.
- Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego: Sprawdź, czy jest powiązany z postępami prac na budowie.
Czego często brakuje w umowach? Ukryte haczyki
Przestawiamy przykładowe kwestie, które deweloperzy lubią pomijać lub formułować nieprecyzyjnie:
- Termin na zgłaszanie zmian lokatorskich: Dowiedz się, do kiedy możesz zlecić np. zmianę układu instalacji.
- Precyzja opisu: Upewnij się, że „miejsce postojowe” oznacza konkretnie miejsce w garażu podziemnym, a nie na parkingu zewnętrznym, jeśli na takim Ci zależy.
- Komplet dokumentów: Jeśli w umowie widnieje postanowienie, że zapoznałeś się z określonymi dokumentami, możesz poprosić o ich okazanie.
Najczęstszy brak w umowie: prawa autorskie do projektu budynku
Z praktyki wynika, że deweloperzy nagminnie pomijają kwestię praw autorskich do projektu architektonicznego. Dlaczego to tak ważne? Budynek jest dziełem, a jego twórcy (architektowi) przysługują osobiste prawa autorskie, np. prawo do integralności dzieła.
Bez zagwarantowania niewykonywania praw osobistych oraz udzielenia praw majątkowych, każda większa ingerencja w wygląd budynku (np. zmiana koloru elewacji) może w przyszłości wymagać zgody architekta. Warto zadbać o odpowiednie postanowienia w umowie!
Masz wątpliwości co do umowy? Poproś o fachową pomoc
Umowa deweloperska to skomplikowany dokument. Jeśli którekolwiek z jej postanowień budzi Twoje wątpliwości, nie ryzykuj. Skontaktuj się z nami – pomożemy Ci przeanalizować umowę i zabezpieczyć Twoje interesy.
Stan prawny: 26 listopada 2025 r.
